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宁德房价2019即将暴涨?五限一摇,逐月冲还,赎楼

时间:2020-03-31 00:00  阅读:  作者: 尚源配资网


宁德房价2019即将暴涨?
原文标题:五限一摇,逐月冲还,赎楼……2018宁德楼市盘点:政策篇
原文发布时间:2019-01-11 16:39
原文作者:住在宁德。
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宁德房价2019即将暴涨?五限一摇,逐月冲还,赎楼


2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

宁德方面,2018年上半年房价飙升,局部出现乱象,调控持续加码,7月9号九部门联合出台五限一摇+从捆绑销售到预售资金的多项监管。2019年最受关注的是市场普遍预测限售限商政策将做出微调。

2018年宁德政策总结

2018宁德房地产精准调控和便民服务措施持续出台,尤其是79新政平地惊雷。面随小编一起回顾2018年宁德楼市政策:

实行公共租赁住房租金管理新规定

省物价局、住建厅、财政厅联合颁布《福建省公共租赁住房租金管理办法》《办法》对租金的标准、测定、租金收入的管理、公示、监审制度等方面做出明确的规定。《办法》定于2018年1月1日起执行。

实行购买二手房公积金贷款新模式

新模式将过去需在交易过户并办理不动产权证后才可申请公积金贷款改为房屋买卖交易过户前即可申请贷款,审批的贷款资金由原来的转入买方账户改为转入卖方账户,并且在公积金贷款额度不足时,还可由商业银行配套相应的组合贷款,满足购房职工的资金需求。宁德市住房公积金管理中心二手房贷款新模式获评马上就办“十佳”举措

调整住房公积金贷款和提取

适当调整我市住房公积金贷款最高额度,调整公积金差别化贷款政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租住商品住房的,间隔满12个月可申请提取一次住房公积金用于支付房租.放宽住房公积金提取条件。宁德热点丨宁德市住房公积金贷款、提取政策又有新变化!

福建省直公积金“商转公贷款”新规出台

为减轻干部职工购房贷款偿还压力,日前制定个人商业性购房贷款转住房公积金贷款新规,已在福州市行政区域内购买自住住房并办理个人商业性购房贷款,且未办理过住房公积金贷款的省直公积金缴存干部职工,可申请办理“商转公”贷款。不过,该业务按季度调整,只有在资金流动性状况宽松时,方恢复开展。福建省直公积金“商转公贷款”新规出台

市行政服务中心联合各部门设立“一窗受理”窗口

为进一步深化“一窗受理、集成服务”改革,最大限度方便群众办事,经市国土局、市住建局、税务局、东侨区管委会联合会商,市政府研究同意,从11月1日起,我市城区(含蕉城、东侨片区)不动产交易、纳税、登记实行“一窗受理”综合服务,在市行政服务中心“不动产综合窗口”取一个号、提交一套材料,就可一次性办理交易合同备案、纳税申报、办证登记业务。同时缴税方式可以现场银联卡刷卡支付,也可以通过微信缴税。关于实行不动产交易、纳税、登记 “一窗受理”综合服务的公告

农村集体产权制度改革试点

农业农村部确定了2018年度农村集体产权制度改革试点单位,宁德市蕉城区、福鼎市入围。宁德热点丨重磅!宁德获批农村集体产权制度改革国家级试点,农村有房有地的快看

住宅专项维修资金缴存

宁德市住房和城乡建设局公布依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)相关规定,要求商品住宅的业主应当在办理商品房买卖合同备案前,将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户

规范职工与单位解除或终止劳动关系提取住房公积金

职工与单位解除或终止劳动关系后未再就业、其个人住房公积金账户为封存状态的,待封存满6个月后,方可申请销户提取住房公积金。销户提取后两年内不得以同样理由再次申请提取。

职工与单位解除或终止劳动关系到外地再就业、其个人住房公积金账户办理封存,待外地正常缴存住房公积金满6个月后,可申请将本市的住房公积金余额转到外地公积金中心。

房地产市场精准调控

7月,四则通知,给宁德2018楼市带来了巨大转折。刚刚,宁德楼市调控政策细则落地:限价+限售+限购……内附通知全文

刚刚,宁德楼市进入公证摇号时代。买房不再靠关系 附摇号细则全文

重磅!宁德出招整顿楼市,严厉打击房地产市场违法违规行为!附举报电话!

宁德商品房预售资金管理出新规(试行) 对房价有影响吗?

刚刚,宁德市房产限购限售(新增限商)政策的具体解释出来了

开通逐月冲还

从2018年10月8日起宁德市住房公积金管理中心开通“逐月冲还贷”业务。“逐月冲还贷”是指在我市已办理住房公积金贷款的借款人,向宁德市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)提出申请,委托管理中心逐月从职工的住房公积金缴存账户中提取资金(不超过申请人上月实际归还的公积金贷款本息),划入借款人还贷银行卡中,用于偿还其住房公积金贷款的业务。

农村村民住宅建设规划管理实施意见

《宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施意见(试行)》及配套文件宁德市蕉城区农村村民住宅乡村建设规划许可证核发办法(试行)》规定:农村村民新申请宅基地的,必须符合“一户一宅”的规定,且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额,即3人以下每户80㎡,4-5人每户100㎡,6人以上每户120㎡,层数不超过3层,建筑面积不超过300㎡;利用空闲宅基地和未利用土地建设村民住宅的,每户可以增加不超过30㎡的用地面积。 宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施意见(试行)

减税!

2019年1月1日起,纳税人计算个税应纳税所得额时,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可以享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等6项专项附加扣除。住房贷款、住房租金怎样抵个税?购房问答NO.010

已购经适房可申请上市交易

近日,宁德市住建局官网挂出经适房上市交易申请表。据小编了解,申请上市的经适房需按同地段商品房交易指导价(税务部门核定的计税价格为准)与原购房价格的差价的70%补缴土地出让金后,给予办理不动产移户手续 。宁德已购经济适用房可申请上市交易

消防部门深化改革便民服务八项措施

《消防部门深化改革便民服务八项措施》推出,取消建筑面积1000平方米(含)以下且不涉及变动承重结构、使用功能或者不超过设计标准增加楼面荷载的办公场所室内装修工程办理消防设计和竣工验收消防备案,推行告知承诺制等八项。宁德热点丨重磅!消防便民服务八项措施出炉!业务办理更便捷

车位管理办法

《宁德市城市停车场建设管理条例》自2018年10月1日起施行。房地产开发企业应当在新建住宅小区销售之日公布车位的出售、附赠或者出租方案,该方案应当首先满足本小区内业主的需要,房地产开发项目规划的停车位不得单独预售。重点标红!宁德车位的管理办法来了,《停车场建设管理条例》2018年10月1日起施行

福建物业出台新规

小区公共区域的广告收入归全体业主,可抵扣物业费,物业费上调,经“双过半”业主同意,小区地下车库不得只售不租,停车费归全体业主,福建物业出台新规 小区停车位不允许只售不租!

2018年全国政策总结

一、中央定调三阶段变化:房住不炒,坚决遏制房价上涨,稳地价、稳房价、稳预期

3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多,调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面,支持居民自住购房需求,南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛,以便支持人才购房需求。另一方面,加强金融机构风险内控,着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化,居民加杠杆购房的局面将难以为继,三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中,房地产税立法引发市场热议,而从实际进展情况来看,至少短期内房地产税全面落地无望。

7月底政治局会议直指房价上涨,并且措辞也有所改变,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开,“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”,严堵政策监管漏洞,着重打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、通力合作,以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如,6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动,7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单, 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。

8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求:其一,加快制定住房发展规划,调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场等。其二,坚决遏制投机炒房,并引入问责机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后,成都、杭州、福建等多省市纷纷响应,重点整治房地产市场乱象,打击投机炒房等行为。

10月底政治局会议只字未提房地产,中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著,房价过快上涨的局面基本被遏制,多数城市房价涨幅趋于平缓,部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变,仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显,短期内暂无加码调控的必要,未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。

年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变,在支持居民合理居住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求,缓解热点城市房价上涨压力。另外,政策指挥权将由中央转向地方政府,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售,打响2018年放松调控第一枪,预示着本轮调控政策将实质性转向,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。

二、地方历经两阶段变化:坚持调控目标不动摇、力度不放松,部分城市放松限价、限售

地方政策层面呈现两阶段变化:前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲,涉及四限政策持续发力,多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象,部分城市局部放松限价、限售。

1、四限政策依旧从紧执行,限购、限售、限价不断扩容,部分省市加码限贷

2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序

3、从借道“先落户”突破限购,到局部放松限价再到明令取消限售

在调控政策持续高压的同时,上半年,多数城市纷纷调降人口落户门槛,并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利,意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门,顶尖人才最高个人补贴多达100万元,并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势,西安人才新政成效显著,2018年西安新晋落户75万人。与此同时,海南省前脚出台全岛最严限购政策,随后便出台人才落户举措,还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终,而房地产成交量创历史新高。另外,南京、武汉、长沙、成都等皆是如此,一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然,一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。

四季度以来,部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面,热点城市加快预售证审批,新增供应量升至较高水平。典型如深圳,11月商品住宅供应量多达131万平方米,创历史以来单月新高。另一方面,广州南沙、花都、增城三区松绑限价,房价将按真实价报备,意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”,使房价回归至真实水平。另外,武汉放松高端盘预售证审批,部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限;南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。

再到12月,山东省菏泽市率先取消限售,放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市,或将跟进松绑调控,以便支持市民自住以及改善性购房需求,更好地实现库存去化。我们认为本轮调控政策或将实质性转向,新一轮放松调控潮将至。具体政策措施,地方政府将有更多的自主权,以便根据各城市实际情况做针对性的调整。



三、信贷政策由偏紧到松绑,支持优质房企发债释放融资转暖信号

四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置

五、房地产税出台延期,个税改革利于提高支付能力

2019年展望

一、房住不炒、因城施策的主基调不变,2019年微调放松在预期之中

尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪,还是完全出乎市场预料之外。展望未来,因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。另一方面,商品住房库存量较大的城市,调控政策或将有所松绑,甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性,以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋,而是将更多的政策自主权下放给地方政府,政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。

另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温,2019年调控政策微调也在预期之中。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。

二、货币政策中性偏积极,继续定向降准概率大,首套房贷利率将回归折扣

年底各项宏观经济数据大都不及市场预期,预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险,预计2019年货币政策中性偏积极,央行将积极创设以及续作中期借贷便利(MLF)、定向中期借贷便利(TMLF)、常备贷款便利(SLF)等多种融资工具,且不排除定向降准的可能性,以期保持市场流动性合理充裕。我们认为2019年央行全面降息的可能性不大,更多采用定向激励非全面降息,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。

就房地产市场而言,除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期,否则信贷政策较难根本性扭转,全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过,各城市将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市,信贷政策或将转向宽松,执行认房不认贷、调降首付比例等,以便支持居民自住以及改善性购房消费。

鉴于市场趋冷,房贷需求回归,资金本身供求矛盾缓和之后,加之为刺激居民自住和改善住房消费,预计房贷利率上浮比例将继续向下调整,尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率,部分城市或将再现折扣利率。

三、一线以及核心二线政策仍将从紧,弱二线及三四线将松绑调控

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,预计2019年调控政策将有所松绑。其中,市场显著降温性城市,典型如厦门、福州、句容等;高库存城市,典型如沈阳、大连等,放松调控的可能性更大。

就四限政策而言,部分城市或将局部放松限购政策,涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛,单身家庭、远郊区域不限购等,甚至全面取消限购政策;限贷政策或将有所松绑,涉及认房不认贷,调降商贷尤其是公积金贷款首付比例,下调房贷利率等;限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化,既不让房价涨,更不让房价跌;限售政策放松的可能性最大,鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”,2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市,预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售,部分二线城市也将取消限售。



内容来源:CRIC克而瑞地产研究



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